ERC y EH Bildu alcanzan un acuerdo con el Gobierno (PSOE-Podemos) para limitar los precios de alquiler y reforzar la protección frente a los desahucios.
Tras más de un año de negociaciones, los diputados Pilar Vallugera (ERC) y Oskar Matute (EH Bildu) han anunciado el acuerdo en una rueda de prensa en el Congreso de los Diputados, que consideran un importante paso adelante en la lucha contra la especulación inmobiliaria y la defensa del derecho a la vivienda.
Entre las medidas acordadas se encuentran la regulación de todos los alquileres en áreas tensionadas, la ampliación de la declaración de zonas tensionadas del mercado del alquiler, la rebaja de la definición de ‘gran tenedor’ de 10 a 5 inmuebles, nuevas medidas de protección frente a los desahucios, la protección a los inquilinos, la eliminación del IPC como referencia para la actualización anual de la renta de los contratos y el blindaje de competencias para respetar las competencias autonómicas y locales.
El acuerdo ha sido posible gracias a «las fuerzas soberanistas de izquierdas del hemiciclo», según ha destacado Matute, y se considera de «enorme trascendencia en lo social y político». Aunque los diputados de ERC y EH Bildu han reconocido que les hubiera gustado ir más allá en la protección del derecho a la vivienda, consideran que este acuerdo es un importante paso adelante en la lucha contra la especulación inmobiliaria y la defensa del derecho a la vivienda.
1. Regulación efectiva de los alquileres
Serán regulados todos los alquileres en áreas tensionadas en todos los casos. Los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos. Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Estas medidas contendrán y reducirán los precios de manera efectiva.
2. Ampliación de declaración de zonas tensionadas del mercado de alquiler
Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control.
La declaración de áreas tensionadas se declarará cuando se cumpla una de las dos condiciones que la Ley establece: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Suponen dos modificaciones de gran calado que facilitarán ampliar el alcance de las zonas tensionadas, ya que bastará con el cumplimiento de una de las dos condiciones para ello, en vez de ambas como establecía el proyecto del Gobierno, y además se rebajará de 5 a 3 puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar las zonas tensionadas.
3. Nueva definición para grandes tenedores
Se rebaja la definición de ‘gran tenedor’ de 10 a 5 inmuebles.
Las comunidades autónomas podrán, en función de sus competencias y atendiendo a sus respectivas realidades, rebajar la condición de ‘gran tenedor’ de los 10 inmuebles establecidos por el proyecto del Gobierno a los 5 inmuebles que finalmente se incluirán en la Ley.
Así, los propietarios que posean 5 o más inmuebles en área tensionada, se considerarán grandes tenedores y se aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios, reduciendo así la especulación y el acaparamiento de inmuebles que practican fondos buitre y demás fondos de inversión.
4. Desahucios
Se incorporan nuevas medidas de protección frente a los desahucios.
Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada, demanda histórica de los movimientos por la vivienda para acabar con la incertidumbre e indefensión de los inquilinos.
También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Además, las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.
Por primera vez se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.
Estas nuevas medidas ofrecen nuevos instrumentos a las instituciones competentes en materia de vivienda, sean estas CCAA o entidades locales, a utilizar nuevos mecanismos que puedan evitar los desahucios injustificados y, en su caso, poder ofrecer y garantizar alternativas habitacionales.
5. Protección inquilinos
Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. Se termina así con los abusivos gastos y honorarios inmobiliarios que impiden a muchas personas, especialmente a los y las jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone. El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere.
Se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas.
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes, ya que, desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato. La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler.
6. Límite de actualización anual de la renta de los contratos
Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.
El IPC ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler al estar la renovación de los contratos indexados al mismo. Para evitar estos aumentos descontrolados, durante el 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.
7. Blindaje competencial
La Ley por el Derecho a la Vivienda respetará las competencias autonómicas y locales, ofreciendo un marco jurídico habilitante y seguro para que las instituciones competentes en materia de vivienda puedan desplegar, desarrollar y ampliar las políticas de vivienda necesarias mediante sus capacidades y herramientas propias.
Se suprimen siete artículos relativos a políticas de consumo, materia donde el Estado no tiene competencia, y modificamos varios más para superar la vulneración competencial en materia de vivienda de las comunidades autónomas; en nuestro caso de los Gobiernos de Hego Euskal Herria y Catalunya, el País Valencià i les Illes Balears i Pitiüses. Así, esta Ley pasa de contener numerosas invasiones competenciales, a una Ley habilitante que ofrece además de seguridad jurídica, la capacidad de adoptar nuevas políticas más avanzadas desde nuestras instituciones propias.
Asimismo, se han modificado numerosos preceptos que establecían una relación de supeditación de las instituciones competentes en materia de vivienda al Ministerio, relación que ahora estará basada en la colaboración y cooperación entre las distintas instituciones, respetando así escrupulosamente el marco competencial.
También se respetarán los índices de contención de precios allá donde existan como en Catalunya, iniciando a la entrada en vigor de esta Ley el proceso para asegurar la colaboración entre sistemas y su efectividad.
