El Tribunal Supremo ha establecido que las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler turístico de viviendas mediante acuerdos adoptados por una mayoría reforzada de tres quintos. Esta decisión responde a la controversia existente entre audiencias provinciales y aclara que no se requiere la unanimidad de todos los propietarios.
Resolución de conflictos judiciales
Las sentencias del Supremo, emitidas por unanimidad, zanjan el desacuerdo entre las audiencias provinciales respecto a si la prohibición de alquileres turísticos debía decidirse por unanimidad o por mayoría. Las decisiones judiciales anteriores, algunas contradictorias entre sí, habían generado incertidumbre sobre cómo aplicar el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Con este fallo, el Tribunal Supremo confirma que una mayoría de tres quintos es suficiente para tomar esta decisión.
Jurisprudencia y sentencias anteriores
El Tribunal Supremo ha basado su decisión en su propia jurisprudencia, que en sentencias anteriores ya había declarado legítima la prohibición de alquileres turísticos en comunidades de propietarios. Las sentencias de referencia incluyen la 358/2018, del 15 de junio, y la 729/2014, del 3 de diciembre, además de varias recientes de 2023 y 2024. En todas ellas, el alto tribunal respalda el derecho de las comunidades a limitar el uso de los pisos para alquiler turístico, considerando que es una medida proporcional para gestionar el creciente fenómeno de esta modalidad de arrendamiento.
Medida proporcional y con base constitucional
El fallo también se apoya en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que permite limitar o condicionar ciertos usos en las viviendas. La interpretación del Tribunal Supremo aclara que el término “limitar” no excluye la prohibición total de una actividad, en este caso, el alquiler turístico. Según el tribunal, la prohibición es legítima y conforme a la Constitución, basándose en precedentes constitucionales que avalan este tipo de restricciones en las propiedades privadas.
El preámbulo del Real Decreto Ley 7/2019 también fue considerado para justificar la necesidad de medidas urgentes ante las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler, una situación agravada por el aumento de los precios de arrendamiento debido al alquiler turístico.
Impacto en Vitoria
En Álava hay actualmente 297 viviendas turísticas registradas, de las cuales 92 están ubicadas en la capital, Vitoria-Gasteiz. Con esta nueva sentencia, las comunidades de propietarios de estos edificios podrán prohibir esta actividad si alcanzan el apoyo de tres quintos de los propietarios, sin necesidad de que todos estén de acuerdo.
De no haberse permitido esta mayoría reforzada, según el razonamiento del Tribunal, el simple voto en contra de un propietario que quisiera seguir alquilando su vivienda hubiera sido suficiente para bloquear la medida, perjudicando así a la mayoría interesada en limitar el uso de los pisos con fines turísticos.
