EDIFICIO VIVIENDAS — Un edificio de viviendas en Vitoria

La caída del Real Decreto-ley 8/2026 en el Congreso no deja a Vitoria-Gasteiz en la misma situación que a las ciudades sin zona tensionada. La capital alavesa pierde la prórroga estatal de hasta dos años aprobada en marzo, pero mantiene activa la protección específica vinculada a su declaración como zona de mercado residencial tensionado.

El Congreso tumba la prórroga del alquiler tras la abstención del PNV
La caída del decreto del alquiler abre un limbo jurídico sin precedentes y anticipa una avalancha de litigios

Esa diferencia es clave. En Vitoria no desaparece la posibilidad de pedir una prórroga del contrato. Lo que desaparece es la prórroga extraordinaria del decreto estatal, que era temporal y se aplicaba con carácter general. La prórroga propia de las zonas tensionadas sigue vigente y puede llegar hasta tres años.

Dos prórrogas distintas

El decreto tumbado por el Congreso permitía al inquilino pedir una prórroga de hasta dos años en contratos de vivienda habitual que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027. Esa medida ha decaído y ya no puede solicitarse para nuevos casos.

Pero Vitoria-Gasteiz tiene otra vía. Al estar declarada zona de mercado residencial tensionado, sigue aplicándose la prórroga extraordinaria prevista en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esa prórroga puede alcanzar hasta tres años, se articula por anualidades y debe ser aceptada por el propietario salvo excepciones previstas en la ley.

La prórroga de zona tensionada prevalece

La propia norma estatal tumbada aclaraba que su prórroga de dos años era incompatible con la prórroga de las zonas tensionadas. En esos casos, debía aplicarse con carácter preferente la prevista en el artículo 10.3 de la LAU.

Esto significa que, en Vitoria, la protección principal no era la prórroga estatal ahora caída, sino la derivada de la declaración de zona tensionada. Por eso la ciudad queda en una posición diferente: pierde una herramienta estatal adicional, pero conserva una medida más larga y más estable.

Qué puede pedir ahora un inquilino en Vitoria

A partir de ahora, un inquilino de Vitoria ya no puede pedir la prórroga de dos años del Real Decreto-ley 8/2026. Esa vía ha desaparecido tras la votación del Congreso.

Lo que sí puede hacer, si cumple los requisitos, es solicitar la prórroga de hasta tres años por estar la vivienda en una zona tensionada. Esta posibilidad se mantiene porque no depende del decreto caído, sino de la Ley de Vivienda y de la declaración vigente de Vitoria-Gasteiz como zona tensionada.

Qué ocurre con quienes ya pidieron la prórroga del decreto

El punto más delicado está en quienes solicitaron formalmente la prórroga estatal mientras el decreto estuvo en vigor. Esos casos quedan en un limbo jurídico, porque no está claro si la solicitud genera un derecho consolidado o si decae con la norma.

En Vitoria, ese limbo no debe confundirse con la prórroga de zona tensionada. Quien pidió la prórroga del decreto puede tener ahora un conflicto jurídico sobre esa solicitud concreta. Pero eso no elimina la posibilidad de acudir a la prórroga de hasta tres años si el contrato y la vivienda cumplen los requisitos de la zona tensionada.

Siguen los límites de precio

La caída del decreto tampoco elimina los límites de precio asociados a la zona tensionada. Vitoria-Gasteiz mantiene esa declaración, recogida oficialmente en el BOE junto a otras zonas tensionadas vascas.

Eso implica que determinados contratos siguen sometidos al índice de referencia, especialmente en el caso de grandes tenedores, viviendas que salen por primera vez al alquiler o inmuebles que no habían estado arrendados en los últimos años. La regulación de zona tensionada sigue funcionando al margen de la caída del decreto.

Una protección distinta a la del resto de ciudades

La consecuencia práctica es que Vitoria sale mejor protegida que municipios sin zona tensionada. En esas ciudades, la caída del decreto supone perder la principal vía extraordinaria para prorrogar contratos. En Vitoria, en cambio, sigue existiendo una prórroga específica de hasta tres años.

Esto no significa que desaparezca la incertidumbre. Habrá dudas en los contratos ya tramitados bajo el decreto caído y pueden surgir conflictos entre propietarios e inquilinos. Pero el marco general de Vitoria es diferente porque la ciudad no vuelve simplemente a la LAU ordinaria sin más.

Vitoria pierde la prórroga estatal de dos años, pero mantiene la protección de zona tensionada. Por eso no todos los inquilinos quedan en la misma situación que en otras ciudades.

La caída del decreto abre un problema jurídico para quienes ya habían usado esa vía, pero no borra las herramientas específicas que siguen vigentes en la capital alavesa. En los próximos meses, la clave estará en cómo se aplican esas prórrogas, cómo responden los propietarios y qué criterio fijan los tribunales en los casos que acaben judicializados.