“No es un triunfo ser zona tensionada, es la constatación de un problema grave”

“La vivienda ha pasado de ser solo un problema social a ser también un problema económico”

Pregunta: Bueno, Denis, has estado prácticamente en todos los gobiernos posibles: locales, autonómicos… Ahora te estrenas en el Gobierno Vasco, y además en uno de los departamentos con más trabajo que puede haber en este siglo.

Respuesta: Pues sí, tenemos mucho trabajo porque tenemos un problema realmente muy grave, que ha tornado, yo creo, en Euskadi —sobre todo en las tres capitales, que son especialmente atractivas—. Tenemos una renta media alta, y eso genera un atractivo que presiona sobre el mercado de la vivienda. Eso es algo clásico y tradicional, que históricamente ha afectado sobre todo a las clases más vulnerables.

“La escasez de vivienda afecta ya no solo a los más vulnerables, sino también a las clases medias.”

Ahora el problema que tenemos es que la escasez y la carestía de vivienda también afectan a las clases medias. Básicamente ha pasado de ser un problema exclusivamente social —que lo sigue siendo para mucha gente— a ser un problema social y económico.

Porque al final, en un territorio como Álava, donde hasta los empresarios hablan de atraer talento pero no saben dónde alojarlo… o si tenemos sectores muy intensivos en mano de obra como el turismo, que está creciendo, o los cuidados —que recaen fundamentalmente en personas extranjeras, muchas veces mujeres latinoamericanas, que no solo comparten piso, sino que a veces comparten habitación—, pues tenemos un verdadero problema que afecta no solo a cuestiones sociales, sino también económicas.

Y por tanto, tenemos un problema grande que debemos abordar desde todas las administraciones, aunque especialmente el Gobierno Vasco asume un cierto liderazgo.

Pregunta: Imagino que, al llegar al departamento, una de las herramientas clave con las que contáis es el Observatorio de la Vivienda. ¿Te has empapado de cuál es la situación? ¿Cómo resumirías esa situación en un párrafo?

Respuesta: El Observatorio de la Vivienda es una herramienta muy envidiada por muchos gobiernos autonómicos, incluso por el Gobierno central, porque realmente nos ayuda a tomar decisiones. Es un termómetro constante, en tiempo real, de lo que está pasando en el mercado inmobiliario, y también nos da información sobre la demanda, sobre los demandantes, las personas registradas en Etxebide, que es un registro también muy moderno, muy avanzado, que evalúa y pondera las necesidades de las personas.

«El Observatorio de la Vivienda es una herramienta muy envidiada por muchos gobiernos autonómicos»

¿Qué está pasando? A lo largo de la historia hemos tenido muchas crisis de vivienda, pero la que estamos sufriendo ahora se caracteriza fundamentalmente por una cuestión: hay una gran demanda para una escasa oferta. Esa gran demanda no tiene que ver solo con que vengan más personas y necesiten más viviendas, sino con que está cambiando nuestra demografía y nuestra sociología.

Cada vez hay más personas que viven solas. Por primera vez en Euskadi hay más personas que viven solas que en pareja, por ejemplo. Y eso hace que, para mantener el mismo umbral de población, necesitemos muchas más viviendas.

El ritmo de construcción no va acompasado con el ritmo de crecimiento de nuevos demandantes. Y en ese «gap», en esa diferencia, es donde está el problema. Porque, como en cualquier otro mercado —y lamentablemente la vivienda se entiende como un mercado, cuando quisiéramos que se entendiera como un derecho—, una gran demanda y una escasa oferta genera una subida.

Pregunta: Pero también, paralelamente —aunque no tenga que ver directamente con la vivienda—, la clase media de la que hablabas antes es más pobre que nunca. O, por lo menos, no está creciendo al ritmo que lo hacen los precios.

Respuesta: Esa es una pregunta muy interesante, porque lo que estamos viviendo en los últimos tiempos es que, sí, hay un problema de escasez de vivienda, pero a veces parece que todos los problemas de las clases medias tienen que ver exclusivamente con la vivienda. Y no es así.

Lamentablemente, quienes nos responsabilizamos de la vivienda muchas veces nos vemos sometidos a un escrutinio sobre cuestiones que no son exclusivamente competencia de la política de vivienda. Es decir, cuando las familias tienen un poder adquisitivo inferior al que tenían antes, eso no se resuelve solo con más oferta de pisos.

Las clases medias en Euskadi tradicionalmente siempre han podido resolver su necesidad de vivienda en el mercado libre. La vivienda protegida ha cubierto a un porcentaje relativamente pequeño. Nuestros padres, casi todos, resolvieron su problema comprando una vivienda en el mercado libre. Ahora, eso ya no es posible, porque hay tan poca oferta que la poca que hay es muy cara.

Pero también hay un problema de rentas, de precariedad, de trabajadores pobres. Hay jóvenes que, cuando por fin consiguen un empleo con un salario digno que les permita afrontar su primera necesidad vital —un techo—, han pasado ya muchos años. Los primeros trabajos están muy mal retribuidos.

Y, sin embargo, al final todo acaba cayendo sobre la vivienda. Creo que es importante tener una mirada más amplia, más global, sobre el empobrecimiento de las clases medias y cómo eso está afectando a su capacidad de acceso a una vivienda.

«¿Hay que hacer más? Sí. ¿Nos ha superado la demografía y la demanda? También. Pero Euskadi no ha estado de brazos cruzados, en absoluto.»

Pregunta: Claro, pero esta crisis que estamos viviendo ahora parece que haya estallado de golpe, como si no se pudiera prever. ¿No podía la administración haberse dado cuenta de esto hace cinco o diez años y haber tomado medidas entonces, en lugar de ahora?

Respuesta: Bueno, me parece una pregunta un poco injusta, aunque la entiendo. Lo digo porque, si uno mira los datos de lo que ha hecho Euskadi en materia de vivienda en los últimos 15 o 20 años, tarda poco en ver que, por mal que lo hayamos hecho, hemos construido muchísima más vivienda protegida que cualquiera de las comunidades autónomas de nuestro entorno.

Es cierto que hubo una crisis financiera en 2008, y luego una pandemia. Todo eso ha reducido los presupuestos y la capacidad de construcción, claro. Pero Euskadi, en los últimos diez años, ha construido el 23 % de toda la vivienda protegida en régimen de alquiler de España. Algo habremos hecho bien.

De hecho, hay comunidades que nos miran por programas como Bizigune, que permite intermediar entre propietarios privados y el mercado del alquiler protegido. ¿Hay que hacer más? Sí. ¿Nos ha superado la demografía y la demanda? También. Pero Euskadi no ha estado de brazos cruzados, en absoluto.

También hay que tener en cuenta que la cadena de valor de la vivienda depende de muchos factores. La materia prima para construir es el suelo, y tenemos una regulación sobre el suelo que se aprobó en 2006 —la Ley del Suelo— que seguimos arrastrando. No es precisamente una legislación que facilite la gestión. Somos muy exigentes, con unos estándares muy altos, tanto en la tramitación como en las exigencias técnicas y legales. Hoy, el periodo medio de maduración para construir una vivienda supera los cinco o seis años.

Aun así, con esos instrumentos, Euskadi ha construido un número nada menor de viviendas, aunque claramente insuficiente.

Estamos construyendo 2.000 viviendas protegidas en Vitoria, todas en régimen de alquiler.

Pregunta: ¿Estáis trabajando en una nueva ley para el suelo?

Respuesta: Sí, estamos trabajando en una Ley de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo. Queremos actuar tanto sobre la oferta como sobre la demanda.

Aquí todavía hay estereotipos que algunos siguen arrastrando: como si la izquierda solo se preocupara por dar ayudas y regular el mercado, y la derecha solo por construir y hacer negocio. Ya no sirven esos marcos para entender lo que está pasando. El problema es tan complejo que hay que actuar en todos los frentes.

Hay que aumentar la oferta, porque el problema de fondo es una escasez de oferta frente a una gran demanda. Esa es la única forma de equilibrar el mercado. Pero al mismo tiempo hay que proteger a los inquilinos, intervenir en el mercado del alquiler, ofrecer incentivos fiscales a los propietarios, y movilizar la vivienda vacía. Esta nueva ley busca cubrir todos esos frentes.

No todo puede fiarse a construir más; también hay que rehabilitar y reconvertir lo que ya tenemos.

Pregunta: Imagino que al final intentáis regular el marco en el que se desarrolla una cultura, y la cultura es la que define el marco.

Respuesta: Bueno, está bien esa reflexión. De hecho, suelo tenerla con mis compañeros del departamento. Cambiar una cultura tan arraigada como la de la propiedad es complicado. En España, y en Euskadi aún más, siempre ha predominado esa cultura.

Pregunta: A mí ya me decían: “¿Con 25 años todavía no tienes piso comprado?”.

Respuesta: Efectivamente. Y si te comparas con sociedades como la catalana, allí hay una cultura del alquiler mucho más desarrollada. Estamos haciendo un cambio cultural muy rápido y en poco tiempo. O, si me permites, igual no es tanto un cambio cultural como una adaptación por necesidad. Cuando le preguntas a un joven por su aspiración, muchos dicen que quieren alquilar. Pero si lo haces en un mundo ideal, seguramente te dirían que prefieren comprar. Porque la propiedad se percibe como un seguro de vida, como un activo financiero.

Pero claro, por necesidad, muchos jóvenes asumen que su primera vivienda tendrá que ser de alquiler. Meterse en una hipoteca nada más empezar su vida laboral es impensable hoy en día. Por eso, más allá de si es cultura o no, debemos facilitar ese tránsito hacia el alquiler.

Desde 2015, Euskadi tiene una Ley de Vivienda que obliga al Gobierno Vasco a promover exclusivamente viviendas en alquiler. Es una política más equitativa y justa. Y además, según todas las encuestas del Observatorio de la Vivienda, cuenta con un apoyo muy mayoritario de la ciudadanía.

Pero tiene un doble filo: cuando construías viviendas para vender, recuperabas parte de la inversión. Ahora, al ser todo en alquiler, la “potencia de fuego” inversora del Gobierno se ha reducido. Con el mismo presupuesto, se construyen menos viviendas. Eso sí, son más accesibles.

Luego están todos los factores que ya he mencionado: la tramitación urbanística, la escasez de suelo… En Álava no es tan grave, pero en Gipuzkoa y Bizkaia sí. Al final, tardamos mucho en construir vivienda.

El canon de vivienda vacía no es un castigo: es una llamada de atención para activar recursos dormidos.

Pregunta: Una de las cosas que me llama la atención es el precio de algunas VPO. En Vitoria se habla de promociones privadas de vivienda protegida por 250.000 euros. ¿Eso no contradice el objetivo social?

Respuesta: Aquí hace falta un poco de pedagogía. La vivienda protegida tiene diferentes tipologías, porque su vocación es dar respuesta a distintos umbrales de renta. Si aceptamos que el problema de la vivienda ya no afecta solo a los más vulnerables, sino también a las clases medias, necesitamos distintas VPO para cada situación.

No es lo mismo la vivienda protegida social, que adjudicamos a personas con rentas entre 9.000 y 27.000 euros, que las VPO destinadas a personas con ingresos entre 20.000 y 40.000 euros. Ambas tienen derecho a una vivienda, pero con diferentes niveles de necesidad. El sector público se dedica fundamentalmente a la VPO social.

Pregunta: O sea, para quienes menos renta tienen.

Respuesta: Exactamente. Pero también estamos obligados, a través de la iniciativa privada, a ofertar VPO a precios regulados, cuyo precio marca el Gobierno Vasco. Si ves una vivienda a 250.000 euros y te parece caro, en realidad es el módulo aprobado por el Gobierno el que lo permite. No es decisión de la promotora.

La ley de vivienda era necesaria. Nadie va a dejar de ganar dinero. Quizás ganes menos, pero seguirás ganando.

Está pensado para clases medias, para hogares con dos ingresos que, aunque no sean vulnerables, tampoco pueden permitirse el mercado libre. Si no haces VPO también para ellos, corres el riesgo de que toda la clase media caiga en la lista de demandantes de vivienda pública, y acabe desplazando a quienes más lo necesitan. Y eso sí sería muy grave.

«Flexibilizar la normativa y permitir que esos locales se conviertan en viviendas»

Pregunta: Decías que en Álava es donde más se ha beneficiado la ciudadanía por la construcción de vivienda social. Pero fíjate: en Vitoria se aprobó un Plan General que plantea decrecer. También hay que poner eso sobre la mesa. Hace año se habló de la densidad poblacional de las ciudades, y se venía a decir que Vitoria era una ruina en ese sentido. ¿Las ciudades tienen que decrecer para poder seguir adelante?

Respuesta: Yo creo que no hay una regla general que valga para todas las ciudades. Hay parámetros y directrices comunes, eso sí. Por ejemplo, creo que deberíamos estar todos de acuerdo en evitar, en la medida de lo posible, la artificialización de suelos rústicos o no urbanizables. A veces no queda más remedio.

Vitoria, en concreto, tiene la posibilidad de crecer mucho porque no está rodeada por un cinturón metropolitano, como sí pasa en Bilbao o Donostia. Entiendo, por tanto, que se apliquen criterios de redensificación para no crecer indefinidamente, aunque eso puede generar problemas de movilidad.

Dicho esto, coincido con quienes defienden que no todo debe basarse en construir vivienda nueva. Pero también digo que la herramienta principal seguirá siendo la construcción de vivienda. No debe ser la única, pero sí la principal.

Hay que acabar con la psicosis sobre la ocupación: es un fenómeno muy minoritario que distorsiona el debate.

Hay que contribuir a convertir locales comerciales en viviendas. Por ejemplo, cuando visitas Zabalgana o Salburua, ves que muchas de las promociones de vivienda protegida del Gobierno Vasco tienen lonjas vacías. La mala noticia es que no se van a ocupar por comercios. El comercio ha cambiado. Como mucho, verás una panadería o una tienda de ultramarinos, pero poco más.

La buena noticia es que podemos trabajar para flexibilizar la normativa y permitir que esos locales se conviertan en viviendas. Entiendo que muchas ciudades no quieran tirar la toalla tan pronto —porque el comercio se asocia a vida, a seguridad, a dinamismo—, pero hay veces que hay que asumir la realidad. Hay municipios en Euskadi que ya lo han entendido y tienen ordenanzas que permiten convertir un local en vivienda si lleva más de dos años cerrado.

«La mayor parte de las viviendas protegidas en alquiler que hace el Gobierno Vasco están en Álava. Y eso que no es el territorio con más población.»

Pregunta: Eso es algo que se va a hacer también aquí, en Vitoria.

Respuesta: Y me parece muy bien. Hay que actuar sobre la ciudad construida. En la ley de medidas urgentes que estamos preparando, una de las acciones será permitir añadir uno o dos pisos a edificios de vivienda protegida ya existentes, siempre que el ayuntamiento lo autorice. Serán alojamientos dotacionales, no viviendas al uso, para no generar nuevos derechos edificatorios. Pero al final, son espacios para vivir.

Pregunta: ¿La diferencia con una vivienda es…?

Respuesta: En Álava no hay tanta tradición de usar esta fórmula, la de hacer alojamientos dotacionales en parcelas de equipamiento, pero en Gipuzkoa y Bizkaia sí. Allí, como el suelo escasea, se ha desarrollado mucho esta vía: utilizar suelo dotacional para construir algo parecido a viviendas.

No son viviendas, porque la ley lo impide, pero sí son alojamientos con uso residencial. Por ejemplo, se pueden destinar a jóvenes que se emancipan. Tienen un régimen rotacional: no puedes estar más de cinco años, no pagas más del 30 % de tus ingresos, y al cabo del tiempo tienes que dejar paso a otra persona.

En Álava no se ha hecho tanto porque aquí hay mucho suelo disponible, y se ha podido construir vivienda protegida en suelo residencial. De hecho, la mayor parte de las viviendas protegidas en alquiler que hace el Gobierno Vasco están en Álava. Y eso que no es el territorio con más población.

Pregunta: ¿En qué zonas estáis construyendo? Porque quienes somos de la zona rural vemos que mucha gente se quiere mudar al entorno rural, pero luego no hay vivienda disponible. ¿No se va a construir vivienda pública en los pueblos? ¿O depende del municipio?

Respuesta: Mira, el cometido principal del Departamento de Vivienda es responder a la demanda.

Pregunta: Y Agenda Urbana también, ¿no?

Respuesta: Sí, y Agenda Urbana, pero el objetivo principal es atender donde hay demanda real. Otros departamentos del Gobierno Vasco se encargan del reto demográfico y del equilibrio territorial, que también son importantes. Nosotros, desde Vivienda, debemos responder allá donde se concentra la demanda, y en Álava esa demanda está principalmente en Vitoria.

¿Quiere decir esto que no promovemos vivienda protegida en municipios pequeños para fijar población? No. Lo hacemos, y además con otros objetivos. Por ejemplo, estamos trabajando en Amurrio, y creo que en Laudio también tenemos alguna actuación. Pero, mayoritariamente, actuamos en Vitoria porque allí se concentra la demanda.

Pregunta: Y también la población.

Respuesta: Exacto. Y no solo la de Álava. Vitoria actúa como un imán también para municipios guipuzcoanos como Arrasate o el Alto Deba, desde donde históricamente ha venido mucha gente. Y eso ha sido posible, entre otras cosas, porque aquí se ha construido mucha vivienda protegida.

Pregunta: ¿Y cuál es el plan actual en Vitoria? ¿Cuántas viviendas tenéis ahora mismo?

Respuesta: Tenemos firmadas y en construcción 1.000 viviendas por parte del Gobierno Vasco, todas ellas en régimen de alquiler. La mayoría están en Salburua. Además, estamos confeccionando —y esto ya se ha anunciado públicamente, aunque aún no se ha cerrado el acuerdo final— un segundo convenio con el Ayuntamiento para otras 1.000 viviendas más. Es decir, hablamos de 2.000 viviendas en un horizonte de unos diez años.

Pregunta: ¿Diez años?

Respuesta: Sí, pero eso no significa que todas las viviendas vayan a salir de golpe dentro de diez años. Algunas ya están en construcción y se entregarán en uno o dos años. Las otras se irán ejecutando progresivamente.

«Ser declarada zona tensionada no es un triunfo. Es, en el fondo, el reconocimiento de un problema grave.»

Pregunta: O sea que Vitoria se puede dar con un canto en los dientes. Eso lo digo yo, no tú.

Respuesta: (Ríe) Vale, lo has dicho tú, pero la realidad es que es una ciudad muy bien tratada en términos de inversión en vivienda. Esa inversión también ha contribuido a su crecimiento poblacional. Y con la alcaldesa, Maider Etxebarria, compartimos la visión de que no todo puede ser construir. También hay que rehabilitar.

Estamos trabajando en un proyecto europeo muy interesante para renovar un grupo de viviendas muy antiguas —de los años 50 o 60— que están bastante degradadas. Es complejo, porque implica realojos, pero la rehabilitación también es parte esencial de nuestra política.

Pregunta: Y aun siendo la niña bonita de la vivienda protegida, Vitoria también es una zona tensionada, aunque todavía no esté declarada oficialmente. ¿Podríamos empezar a llamarla así? Porque cuesta poner en marcha esa figura. ¿Solo hay una aprobada, la de Rentería?

Respuesta: Sí. La única que está publicada en el Boletín Oficial del Estado como integrada en el listado de municipios españoles en zona tensionada es Rentería. Lo que pasa es que están a punto de entrar otros municipios: Zumaya, Lazkao, Galdakao, Barakaldo —con cuya alcaldesa tuvimos un acto ayer mismo— e Irún, que irá el lunes que viene. Y este mes de abril aprobaremos la de San Sebastián.

Previsiblemente, todas estarán en el BOE antes de julio. Y sabemos, porque estamos en contacto constante, que Bilbao también va a aprobarlo en los próximos días y nos entregará el plan para que lo tramitemos.

¿Y Vitoria? Desde el Ayuntamiento nos dijeron en la última reunión que ya estaban trabajando en el diagnóstico. Porque antes de declarar una zona tensionada, hay que justificarlo: demostrar que se cumplen los requisitos legales.

Pregunta: No es simplemente rellenar un formulario.

Respuesta: No, no lo es. Hay que demostrar que el umbral de renta que las vecinas y vecinos dedican a los gastos de vivienda supera el 30 %, o bien que el precio del alquiler ha crecido por encima del umbral establecido por la ley. En el caso de Vitoria, se cumplen esos requisitos. Están elaborando ese diagnóstico, y también el plan de gestión que tiene que acompañarlo.

Porque lo decimos siempre: ser declarada zona tensionada no es un triunfo. Es, en el fondo, el reconocimiento de un problema grave.

Pregunta: Una zona de guerra, casi.

Respuesta: Exactamente. Pero como suelo decir respecto al Gobierno Vasco, es una forma de estar en combate. Es decir, tengo un problema, lo reconozco y actúo. Declaro la zona como tensionada, protejo a los inquilinos frente a un mercado del alquiler que se ha convertido en una jungla —una selva donde rige el “sálvese quien pueda”—, intervengo los precios y le digo a los propietarios que no pueden subir más de un determinado porcentaje.

Y, a la vez, desde el Gobierno Vasco le exigimos a los ayuntamientos que acompañen esa declaración con un plan de tres años en el que se comprometan a aumentar la oferta de vivienda por todos los medios posibles: construcción, reconversión de locales, segregación de viviendas grandes, levantamientos en edificios ya existentes…

Pregunta: Aquí en Vitoria hay unos palacios maravillosos.

Respuesta: Claro. Esa segregación también puede contribuir. Se trata de adaptar el parque de vivienda a las nuevas realidades sociales. El objetivo es recrecer la oferta. Porque, a largo plazo, la intervención en el mercado no te saca del tensionamiento. Regular es como una pomada, un alivio temporal para el picor. Pero lo que realmente cura es aumentar la oferta.

Pregunta: Una pomada que todavía no se ha aplicado. ¿Sabemos si va a funcionar?

Respuesta: Ya se ha aplicado en Cataluña, que va por delante. Llevan un año aplicando la ley, y han podido presentar datos: los precios han bajado más de un 6 %. No solo han dejado de subir, sino que han bajado.

Queremos cambiar la cultura de la propiedad, pero también entendemos que muchas personas lo hacen por necesidad.

Tampoco se ha producido una fuga de viviendas del mercado del alquiler, como algunos decían. Sí se ha detectado un efecto secundario preocupante: un aumento del alquiler temporal. Viviendas que estaban en alquiler residencial han pasado al de corta duración, porque así se evita el control de precios. El trasvase ha sido del 17 %, y eso es un problema.

El Gobierno central ya está trabajando para corregir ese fraude, porque alquilar en falso régimen de corta duración, año tras año, a la misma familia, es un fraude de ley.

Pero las consecuencias iniciales de la intervención son positivas: los precios bajan y los contratos tienden a durar más. Eso es una buena noticia para la estabilidad de los inquilinos.

«Lo que falta es el índice de referencia para casos concretos»

Pregunta: Para poder poner en marcha esas medidas en Euskadi, necesitas que las diputaciones te proporcionen una lista de precios de cuánto vale el alquiler en cada territorio. Y está siendo complicado que te lo envíen, ¿no?

Respuesta: Sí. Primer elemento: no nos lo tienen que entregar a nosotros, sino al Ministerio. Nosotros estamos haciendo un poco de intermediarios, de facilitadores.

No es tan sencillo como enviar una serie de datos. El problema está en que, para confeccionar el índice de precios de referencia, las diputaciones —que son las competentes en la recaudación fiscal— tienen que tener sus datos fiscales articulados de una manera que permita captar la información necesaria: IRPF, fianzas, características de los inmuebles, etc.

Pero quiero aclarar una cosa importante. Ese índice de precios de referencia, que tanta gente echa en falta —y con razón; yo mismo estoy insistiendo en que se publique cuanto antes—, afecta a una parte minoritaria de los contratos.

La mayoría de las personas que alquilan están cubiertas, desde que se declara la zona tensionada, por un índice general que se publica todos los años y que establece cuánto pueden subir los alquileres. Ese índice general ya está funcionando.

Lo que falta es el índice de referencia para casos concretos: grandes tenedores, viviendas que salen al alquiler por primera vez, o que no han estado en el mercado en los últimos cinco años. Esos casos necesitan un índice específico.

Pregunta: O sea, afecta a una minoría.

Respuesta: Sí, es una minoría. Pero me preocupa igual, porque también esas personas necesitan protección.

Ese índice lo que hace es objetivar el precio del alquiler cuando no hay una referencia previa. ¿Cómo se calcula? Se extraen datos del registro de fianzas, del catastro, de los metros cuadrados, la ubicación, el confort térmico, los costes… Y a partir de ahí, se establece cuánto se puede cobrar por esa vivienda. El resultado es una horquilla de precios, un margen dentro del cual debe moverse el arrendador.

¿Y qué pasa en la mayoría de los casos? Que ese índice resulta ser inferior al precio que se estaba pidiendo en el mercado. Porque ese sobrecoste —el “precio de mercado”— muchas veces no se basa en el valor objetivo de la vivienda, sino en la desesperación de quien busca y en el hecho de que no hay alternativas.

Y ya que estamos, permitidme terminar una reflexión que he dejado colgando antes. Se ha montado una auténtica escandalera política con esto de intervenir los precios del alquiler. “¡Cómo vamos a intervenir el mercado!”, decían algunos. Pero tenemos muy reciente la intervención del mercado eléctrico, por ejemplo. También hubo polémica, que si el “timo ibérico”, que si tal…

Pero ¿qué tienen en común ambos mercados? Que regulan bienes de primera necesidad. Y la vivienda es, sin ninguna duda, un bien de primera necesidad. De nada sirve que la Constitución diga que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna, si luego no hay mecanismos para garantizarlo.

Durante 40 años no ha habido una ley orgánica de vivienda en España. Ahora la hay, y permite intervenir el mercado del alquiler de forma muy cuidadosa y garantista. Nadie va a perder dinero. Quizás algunos ganen un poco menos. Pero seguimos hablando de algo básico, sin lo cual es muy difícil ejercer otros derechos fundamentales.

Pregunta: Quiero preguntarte por el canon de vivienda vacía. Has defendido que en el Ayuntamiento de Vitoria no cuaja.

Respuesta: Bueno, no solo en Vitoria. En general, en muchos municipios han preferido aplicar el recargo del IBI antes que implantar el canon de vivienda vacía.

Pregunta: Aquí, por ejemplo, han preferido subir el IBI.

Respuesta: Sí. Tradicionalmente, estamos en un momento de debate que me recuerda a hace 15 años, cuando empezó a hablarse del recargo del IBI. ¿Qué es ese recargo? Si una vivienda en Zabalgana paga 300 euros de IBI al año y está vacía, se le puede aplicar un recargo del 70 % o incluso del 100 %, y el propietario tendría que pagar 600 euros. Es una especie de arancel —ahora que están tan de moda—, o de penalización, por mantener una vivienda cerrada cuando tiene un coste social evidente.

Ese debate generó miedo entre muchos alcaldes hace 15 años. Hoy está más extendido. Ahora tenemos otra herramienta: el canon de vivienda vacía, que implica 10 euros por metro cuadrado al año. Es decir, una vivienda de 80 m² pagaría 800 euros anuales si está vacía.

Pregunta: ¿Y una en Julián de Arrese cuánto sería?

«La propiedad privada es legítima, sí, pero si se mantiene un recurso tan valioso como una vivienda ociosa, eso tiene un coste social.»

Respuesta: Lo mismo, depende del tamaño. Pero más allá de la cantidad, lo importante es entender que la situación actual requiere nuevos mecanismos. Yo, desde luego, pido a todos los ayuntamientos de Euskadi que apliquen el canon. Reconozco su autonomía, pero creo que deben implicarse.

Al final, tenemos que hacer una reflexión como sociedad sobre lo que significa tener viviendas vacías cuando hay miles de personas buscando casa y dispuestas a pagar un alquiler. La propiedad privada es legítima, sí, pero si se mantiene un recurso tan valioso como una vivienda ociosa, eso tiene un coste social.

Pregunta: Lo has dicho antes: palo y zanahoria.

Respuesta: (Ríe) No es una expresión que nos encante en el departamento, pero reconozco que lo explica bien. Primero, zanahoria: todos los incentivos posibles para que el propietario ponga su vivienda en el mercado del alquiler.

Pregunta: Como lo del cine en Álava, que funciona muy bien. Pagan solo el 30 % de impuestos.

Respuesta: Exacto. Eso es un incentivo. Es menos para las arcas, sí, pero significa más viviendas disponibles.

Ahora mismo se está tramitando una reforma fiscal que incluirá muchas desgravaciones para que los propietarios alquilen: en zonas tensionadas, por ejemplo, el 50 % de lo que se cobre estará libre de impuestos.

Y luego está el programa Bizigune, del Gobierno Vasco. Si tienes miedo a que tu vivienda se alquile y te la ocupen, puedes alquilársela directamente al Gobierno Vasco. Nosotros te pagamos el día 5 de cada mes, te garantizamos que recuperarás la vivienda en perfecto estado… Eso sí, cobrarás un poco menos que en el mercado libre, pero ganas seguridad y tranquilidad.

Con todos esos incentivos tratamos de convencer. Pero si, pese a todo, el propietario insiste en mantener la vivienda cerrada, entonces viene el palo. Y me parece razonable.

«Cobrar en B el plus por encima del tope del alquiler es un delito»

Pregunta: Y luego está lo del alquiler en B, cobrar en negro ese “plus” que ya no puedes subir por ley. Eso va a pasar…

Respuesta: Claro, pero eso es un delito. Y hay que denunciarlo. Entiendo que el inquilino esté en una posición vulnerable y prefiera no hacerlo, por miedo a quedarse sin vivienda. Eso pasa en muchos fenómenos sociales: agresiones, abusos… La víctima duda si merece la pena denunciar.

Pero tenemos que ser conscientes de cuál es la parte vulnerable en esta situación. Y tenemos que generar un entorno seguro para todos: también para los propietarios, claro. Me hago cargo de ese pequeño rentista que ha conseguido comprar una segunda vivienda con mucho esfuerzo. Tiene derecho a que le funcione, a que no tenga problemas con inquilinos que no pagan.

Existen mecanismos también para proteger a los propietarios. Pero no podemos permitir que, a partir de fenómenos muy minoritarios como la ocupación o la inquioocupación, se genere una psicosis que dañe al interés público.

Pregunta: Bueno, consejero, lo dejamos aquí. En una próxima entrevista hablaremos del chiste que contaste el otro día en la Tribuna de Euskadi. Se me ha olvidado traer la grabación… casi mejor, ¿no?

Respuesta: (Ríe) Mejor, porque me llevé una bronca bastante importante.

Pregunta: La última vez que viniste estabas como delegado del Gobierno. ¿Cuánto te has leído sobre vivienda desde entonces? Porque ahora te pasas el día hablando del tema…

Respuesta: Sí, no hago más que hablar de vivienda. Y lo peor es que en mi vida privada también: la gente solo me pregunta por eso, así que no salgo del bucle.

Pero bueno, como habéis podido comprobar, a mí se me ha pasado esta media hora volando. Los temas son complejos y requieren tiempo. En un titular no se puede explicar todo.

Pregunta: Y la última pregunta era si vives de alquiler y no has comprado. Pero no te la voy a hacer, porque ya te volvieron loco con eso…

Respuesta: (Ríe) Sí, ese tema también dio para mucho.

Pregunta: Lo que sí me hace gracia es que la última vez que viniste también estaba el runrún del tren de alta velocidad en Vitoria… y seguimos igual.

Respuesta: Como si no hubiera pasado nada. Pero a mí no me preguntéis, eso ya no me toca. Afortunadamente. Preguntadle a la autoridad competente.

Pregunta: Que es amiga tuya…

Respuesta: Que es amiga mía, sí. (ríe)