“No sirve el café para todos” al convertir locales en viviendas en Vitoria

“No sirve el café para todos”. La frase es de Fernando Martínez Hinojal, arquitecto y vocal de relaciones institucionales de la delegación en Álava del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro, y resume una parte del debate que se abre en Vitoria-Gasteiz con la posibilidad de convertir locales comerciales en viviendas.

La medida puede parecer sencilla en una ciudad con problemas de acceso a la vivienda y con muchas lonjas cerradas desde hace años. Hay bajos sin uso, calles con persianas bajadas y propietarios que no encuentran salida para sus locales. La pregunta llega casi sola. Si hay locales vacíos y falta vivienda, ¿por qué no permitir que algunos se conviertan en casas?

La respuesta no es tan simple. Un local no es solo un espacio cerrado. Puede ser una oportunidad para sumar vivienda, pero también puede ser el último hueco disponible para un comercio de barrio, una pieza necesaria para que una calle no se apague o un nuevo producto para el mercado inmobiliario. También puede convertirse en una vivienda digna si cumple todas las condiciones, o en una mala solución si se rebajan los requisitos y la necesidad empuja a la gente a aceptar cualquier cosa.

El nuevo Plan General abre la puerta a regular ese cambio de uso en Vitoria-Gasteiz. La decisión concreta llegará con una ordenanza municipal, que deberá decir qué locales podrán convertirse en viviendas, en qué calles, con qué condiciones y bajo qué controles.

Mientras llega ese texto, GasteizBerri ha hablado con tres voces que miran la medida desde lugares distintos. Martínez Hinojal, desde el Colegio de Arquitectos. Patricia García, gerente de Gasteiz On. Y Karla Pisano, portavoz del Sindicato Socialista de Vivienda.

Martínez Hinojal ve bien que el Ayuntamiento inicie el proceso, pero avisa de que no puede hacerse de cualquier manera. Patricia García acepta que se debata, aunque pide “microcirugía” para no perder locales importantes para el comercio. Pisano no descarta que pueda tener sentido en algún caso concreto, pero rechaza que se presente como una solución general. “Vamos a aceptar que la gente va a vivir peor, va a pagar más por menos”, advierte.

Una ordenanza para decidir dónde sí y dónde no

El Colegio de Arquitectos ya había puesto el asunto sobre la mesa durante la tramitación del nuevo Plan General. Martínez Hinojal recuerda que presentaron alegaciones y que una de ellas iba precisamente en esa línea. Pedían estudiar la posibilidad de cambiar el uso de locales “en calles en las que no hay tensión comercial y en locales que llevan tiempo vacíos”.

Ahora, con la ordenanza en camino, su primera valoración es favorable.

“Nos parece bien que se inicie el proceso”, afirma.

Ese apoyo llega con una advertencia. La futura norma no puede aplicarse igual en toda la ciudad. No es lo mismo una lonja en una calle comercial del centro que un local cerrado desde hace veinte años en una calle secundaria. No es lo mismo un bajo con escaparate en un eje con tránsito que un espacio donde nunca ha cuajado un negocio.

“En ordenanza tendrá que venir reflejado qué locales se puede y qué locales no se pueden convertir en viviendas”, explica Martínez Hinojal.

También tendrá que aclarar qué calles entran, cuáles quedan fuera y cuánto tiempo debe llevar cerrado un local para poder transformarse. “¿Un año, cinco años, diez años? No lo sabemos”, apunta.

“Tener esos locales vacíos es un desperdicio”

Hay barrios donde la imagen de las lonjas cerradas forma parte del paisaje. Zaramaga, Salburua, Zabalgana y otras zonas tienen calles con locales sin actividad, escaparates vacíos y persianas bajadas desde hace años.

Martínez Hinojal habla de esos metros cuadrados que no se venden, no se alquilan y no parecen tener salida comercial.

“Tener esos locales vacíos, desaprovechados y cerrados durante años es un desperdicio”, afirma.

En su opinión, hay calles donde mantener a toda costa el uso comercial puede ser una ficción. “Hay calles secundarias en las que no va a haber nunca un comercio”, señala.

En esos casos, cree que puede tener sentido dar “una segunda vida” a locales que hoy no aportan nada a la ciudad. No como una regla general, sino como una posibilidad para espacios concretos.

El arquitecto habla también de la mezcla de usos, de una ciudad “más compleja” y “más diversa”, y de barrios donde se pueda vivir, comprar, ir al centro de salud o llevar a los hijos al colegio sin depender siempre de otros puntos de la ciudad.

Pero vuelve al mismo punto. No todos los locales sirven. No todas las calles deben entrar. Y no todo lo vacío debe convertirse en vivienda.

Viviendas con luz, ventilación y condiciones reales

La clave estará en la letra pequeña. Martínez Hinojal confía en que el Ayuntamiento actúe con “sentido común” y “racionalidad”.

Habla de calles donde ya existen viviendas en planta baja y funcionan, de locales que pueden adaptarse bien y de zonas donde el tránsito de peatones no hace imposible la vida en un bajo. Pero también habla de límites. No todos los locales tendrán luz suficiente. No todos podrán ventilar bien. No todos permitirán una distribución razonable. No todos estarán en calles adecuadas.

“Las condiciones de habitabilidad tienen que ser las mismas”, insiste.

Para el arquitecto, una vivienda en un bajo debe cumplir las mismas exigencias que cualquier otra vivienda. Luz natural, ventilación, instalaciones, saneamiento, calefacción, agua caliente, electricidad y estancias habitables.

“No puedes tener estancias que no tienen ventilación, estancias que no tienen iluminación natural”, explica.

Ese punto será uno de los más sensibles de la ordenanza. Si un local no puede cumplir esas condiciones, no debería convertirse en vivienda. Martínez Hinojal no ve un riesgo especialmente grave si la norma se aplica bien.

“Ese riesgo no lo veo especialmente grave si se hacen las cosas de manera razonable y con sentido común desde el Ayuntamiento”, apunta.

La alerta sobre vivir peor

El Sindicato Socialista de Vivienda mira esa parte con mucha más preocupación. Karla Pisano teme que, en la práctica, esta vía acabe aceptando viviendas peores para quienes no tienen otra opción.

No rechaza que pueda haber algún caso concreto. Lo dice desde el principio.

“No es en abstracto bien o mal”, señala. “Podría ser una medida que en ciertos lugares, en determinadas circunstancias donde hay una escasez real, podría ser útil”.

Pero rechaza que se plantee como una solución general.

“La cuestión es que se está planteando como una solución así en términos generales”, afirma.

Pisano cree que esta vía puede acabar aceptando viviendas de peor calidad para quienes ya tienen más dificultades para acceder a una casa.

“La valoramos negativamente porque lo que implica esta medida es aceptar que la gente va a vivir en peores condiciones”, afirma.

Y lo resume con una frase directa.

“Vamos a aceptar que la gente va a vivir peor, va a pagar más por menos”.

La portavoz del sindicato teme que los locales convertidos en vivienda se conviertan en una salida barata para el sistema, pero mala para quienes acaben viviendo allí. Bajos con menos luz, menos ventilación o peores condiciones, pero con precios igualmente altos.

Su preocupación no es solo cuántas viviendas nuevas pueden salir, sino cómo serán esas viviendas y quién acabará entrando en ellas.

“Es una vivienda sin ventana”

Pisano pone un ejemplo en Gasteiz. Habla de unas viviendas en bajos junto a la gasolinera de Portal de Arriaga, vinculadas a vivienda dotacional. Las menciona como muestra de lo que, a su juicio, puede ocurrir cuando se rebaja el listón.

“Básicamente no tiene ventanas”, señala. “Es una vivienda sin ventana”.

Para Pisano, no basta con contar cuántas viviendas se crean. Hay que mirar cómo son, cuánto cuestan y qué alternativas tiene la persona que acaba viviendo allí.

“Estamos aceptando ya el mal mayor, el vivir en un bajo como si hubiera carencia absoluta de vivienda”, afirma.

Su crítica no se queda en los metros, la luz o la ventilación. Va al punto de partida. Según Pisano, el problema de la vivienda no debería explicarse solo como falta de oferta.

“No estamos en un problema de carencia de vivienda”, sostiene. “El problema actual de la vivienda es un problema de financiarización y un problema especulativo sobre la vivienda”.

La portavoz del sindicato cree que hay vivienda, pero no sale al mercado en condiciones accesibles.

“Sale al mercado en condiciones que son rentables a los inversores, esa es la cuestión. Y cuando no les son rentables no las sacan al mercado”, dice.

Por eso defiende otro orden de prioridades antes de convertir locales comerciales en viviendas.

“Empecemos por las que están vacías, empecemos por las que están en manos de grandes propietarios, empecemos por las viviendas públicas vacías”. Solo después, añade, tendría sentido estudiar si hacen falta más soluciones. “Después veremos si faltan y si faltan ya empezaremos a construir en los bajos”.

El posible negocio con las lonjas

La lectura de Pisano contrasta con la de Martínez Hinojal cuando se habla del posible negocio. El arquitecto no cree que convertir una lonja en vivienda sea automáticamente un gran beneficio para cualquiera.

“No es ningún pelotazo para nadie poder transformar un local en vivienda”, afirma.

Adaptar un bajo cuesta dinero. Hay que hacer obra, tocar fachada, resolver ventanas, ventilación, saneamiento, calefacción, agua caliente, electricidad y distribución.

“Te vas a gastar lo que puedas recibir por la venta de esa vivienda”, señala.

Por eso espera, si la ordenanza es razonable, “un goteo” de casos concretos, no una transformación masiva.

Pisano lo ve de otra forma. Cree que, si se facilitan mucho los cambios de uso, los locales baratos pueden convertirse en un nuevo nicho para inversores.

“Lo que se va a movilizar aquí es por parte de inversores una compra masiva de estos locales que están tirados de precio”, afirma.

Su temor es que la medida se presente como una oportunidad para pequeños propietarios, pero acabe siendo aprovechada por quienes tienen capacidad para comprar varios locales, reformarlos y sacar rentabilidad.

“Va a venir un inversor y va a decir, mira, me compro los tres seguidos”, señala.

También habla de concentración de propiedades.

“Si se dan muchas facilidades y hay buen negocio con este tema, lo que va a producir es concentración de propiedades”.

Y añade otro riesgo. Que esos locales no acaben como vivienda habitual, sino como alojamientos turísticos. Según dice, ya ocurre en ciudades como Iruña.

“Todas estas facilidades también van a favorecer otros usos como los turísticos”, advierte.

El comercio pide “microcirugía”

En medio de ese debate aparece la posición de Gasteiz On, que no se centra tanto en la vivienda como en lo que puede perder la ciudad si demasiados locales dejan de ser comerciales.

Patricia García acepta que el tema se abra.

“Estamos de acuerdo en que se delibere o se debata este tema”, señala.

Pero pide que no se resuelva con un mapa grueso ni por barrios enteros.

“Para mí hay un tema de microcirugía”, explica. “No va por zonas a priori”.

La gerente de Gasteiz On no quiere decir que todo un barrio sí o todo un barrio no. Prefiere mirar calles, tramos y locales concretos. Dónde están, qué tamaño tienen, si hacen esquina, si están en un eje, si pueden servir para un negocio futuro o si forman parte de una zona que conviene proteger.

Un local cerrado hoy, dice, no siempre es un local que sobre.

El centro y los ejes comerciales

“El centro en sentido amplio lo tienes que dejar que siga fluyendo”, afirma Patricia García.

García recuerda que el comercio se mueve. Una calle puede perder fuerza durante unos años y otra puede ganarla. Un eje puede cambiar. Una zona puede recuperar actividad si mantiene locales disponibles.

“Necesitas que el centro siga teniendo sus locales para que haya ese movimiento comercial, no pierdas la función comercial”, señala.

La preocupación de Gasteiz On no es solo defender los negocios actuales. También es no cerrar la puerta a los negocios futuros. Si demasiados locales pasan a ser viviendas en zonas estratégicas, la ciudad puede quedarse sin margen para recuperar actividad comercial.

García cree que hay zonas que no deberían entrar en el debate “por su función dentro de la ciudad y su función de negocios, servicios comerciales”.

Barrios con vida y locales disponibles

En los barrios, el argumento cambia de escala, pero no de fondo. Los locales comerciales sostienen la vida diaria. Panaderías, bares, alimentación, peluquerías, academias, servicios pequeños, tiendas de cercanía. No son solo negocios. También hacen calle.

Patricia García cree que cada barrio debe conservar una estructura mínima.

“En todos los barrios habría que dejar un eje, un eje o más”, afirma.

Ese eje puede ser una avenida, una plaza, una calle principal o varios tramos. Dependerá de cada zona. Pero para Gasteiz On el comercio necesita concentración, paso de gente y continuidad. También necesita tiempo.

García recuerda que los barrios cambian. En las zonas nuevas, al principio abren negocios básicos. Después, cuando el barrio madura, pueden aparecer otros comercios.

“Donde antes solo había panaderías y bares, empieza a haber ropa, la gente compra, empieza a haber productos que ya no son de primera necesidad”, explica.

Por eso pide no transformar demasiado rápido locales que dentro de unos años pueden hacer falta.

“Tienes que permitir que haya lonjas para este tipo de negocios”.

Lonjas grandes que conviene guardar

El tamaño también importa. García advierte de que Vitoria tiene muchos locales pequeños y que eso ya limita la llegada de algunos negocios.

“Si algo tiene problemas Vitoria es que tiene lonjas pequeñas y hay negocios que no se instalan”, señala.

Por eso cree que algunos espacios deben cuidarse especialmente.

“Hay lonjas grandes que, depende de su ubicación, hay que guardarlas”.

No basta con mirar si están vacías. También hay que mirar si tienen metros, si están bien situadas o si pueden reforzar un eje comercial. Gasteiz On no plantea bloquear cualquier conversión. Plantea que haya cuidado con los locales que todavía pueden tener valor para el comercio.

Otros usos para los bajos

García introduce además otra posibilidad. Algunos locales no tienen por qué acabar como viviendas ni volver a ser tiendas. En barrios como el Casco Viejo, con edificios antiguos, falta de ascensores, poco espacio común y dificultades para guardar bicicletas, algunos bajos podrían servir para mejorar la vida diaria de las comunidades.

“Que sirva para que la población siga allí”, explica.

Y añade. “Si no, la gente se va porque no tienes metros para meter la bicicleta o porque no tienes ascensor”.

Ese matiz abre otra línea del debate. Hay locales que quizá no vuelvan a ser comercios. Otros quizá no puedan ser viviendas dignas. Algunos pueden tener usos comunitarios, vecinales o ligados a la accesibilidad.

La discusión, por tanto, no se reduce a vivienda o comercio. También incluye qué necesidades tiene cada barrio y qué papel pueden jugar esos espacios.

Pisano también habla de otros usos antes que convertir locales en viviendas privadas.

“Igual algún local tiene que tener un uso público diferente”, señala.

Menciona barrios degradados y con pocos espacios de encuentro.

“Hay muchos barrios que están cada vez más degradados, que tienen pocos lugares de encuentro entre los vecinos”.

Para ella, la prioridad debería ser actuar primero sobre viviendas vacías, grandes propietarios y vivienda pública sin uso. Después, si siguiera habiendo necesidad, se podría estudiar qué hacer con determinados bajos.

Controles, inspección y cumplimiento

El control será otro punto decisivo. Pisano pide más criterios y más fiscalización, pero desconfía de que el sistema funcione si todo queda en manos del mercado.

“Harían falta mayores criterios y fórmulas de monitorizar y de fiscalizar todo esto”, afirma.

Pero añade que, en vivienda, los controles reales suelen caer sobre la parte más débil.

“Los únicos mecanismos efectivos y de control son sobre los inquilinos, nunca sobre los propietarios”.

La portavoz del sindicato cree que una persona que necesita casa puede acabar aceptando condiciones malas porque no tiene otra opción. Aunque el precio sea abusivo. Aunque la vivienda no cumpla lo que debería. Aunque después reclamar sea difícil.

Tampoco confía en los topes si no hay inspección real.

“Puedes poner criterios, sí, pero se los van a saltar”, resume.

Para Pisano, el límite no está solo en escribir una buena ordenanza. Está en quién gestiona esos locales y para quién.

“El límite es quién y para quién”, afirma. “Si lo que prima es el interés social, si quien gestiona es una entidad pública que responde al interés social, y si para quien gestiona es para las familias trabajadoras, pues la vivienda cumplirá los requisitos. Y si no los cumple, pues no se hará una vivienda ahí”.